La surface habitable des logements doit figurer dans les contrats de location des logements loués vides ou meublés.

En cas d'erreur, la sanction peut être lourde pour le bailleur.

Le locataire peut en effet lui demander une diminution du loyer si la différence est de plus d'un vingtième.

La surface à indiquer dans le contrat de location

C'est la surface habitable du logement qui est à indiquer dans le contrat de location. La surface habitable est la surface au sol du logement sans tenir compte : 

• des murs,
• des cloisons,
• des parties du logement situées à une hauteur inférieure à 1,80 m,
• des escaliers (marches et cages d'escaliers),
• de l'emplacement des gaines,
• des embrasures de portes et des fenêtres.

Si le logement comprend des annexes (combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés comportant au moins 60% de parois vitrées donnant sur l'extérieur dans les habitations collectives et au moins 80% dans les habitations individuelles, locaux communs ou autres dépendances des logements), leur surface n'est pas prise en compte dans la surface du logement à indiquer dans le contrat de location.

Cette définition de la surface habitable est donnée par l'article R 111-2  du Code de la construction et de l'habitation.

Si vous n'avez pas indiqué de surface habitable dans le contrat de location, le locataire peut vous mettre en demeure de l'inscrire dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location. Vous avez un mois pour lui répondre. A défaut, le locataire peut en faire la demande devant le tribunal dans un délai de trois mois à compter de sa mise en demeure.

Quels logements sont concernés ?

L'indication de la surface dans le contrat de location concerne les logements loués vides ou meublés en tant que résidence principale du locataire. Cela concerne aussi le bail meublé étudiant de neuf mois et le bail mobilité. En revanche, n'est pas concernée la location de logements de fonction, de logements loués en location saisonnière ou en tant que résidence secondaire.

Qui doit mesurer la surface du logement ?

La loi n'impose pas de recourir à un professionnel. Le mesurage avec l'indication de la surface habitable ne fait pas partie des diagnostics à fournir impérativement aux locataires quand vous signez le bail. Il suffit que la surface habitable soit indiquée dans le contrat. Par conséquent, si votre logement est relativement simple à mesurer, vous pouvez relever vous-même les mesures.

Toutefois, pour être certain d'indiquer une surface conforme, le plus sûr est de faire appel à un diagnostiqueur. C'est d'autant plus utile qu'en cas d'erreur la sanction peut être sévère !

Le plus simple est de faire réaliser ce mesurage en même temps que les autres diagnostics demandés au moment de la mise en location.

Le coût du métrage est déductible des revenus locatifs (lorsque vous déclarez vos loyers au régime réel), de même que les autres diagnostics obligatoires.

Si vous avez un mesurage loi Carrez de votre logement obtenu lors de son achat, nous ne vous conseillons pas de le reprendre tel quel dans le bail. Il y a en effet quelques différences avec le mesurage prévu pour la location, et cela peut donc être source d'erreur.

La surface minimale du logement 

Lorsque le logement loué vide ou meublé constitue la résidence principale du locataire, il doit être décent. Cela signifie qu'il doit notamment disposer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Toutefois, la jurisprudence considère qu'un logement d'au moins 20 m3 qui ne mesure pas 9 m2 de surface habitable n'est pas décent. Nous déconseillons donc aux bailleurs de proposer à la location des micro-logements de moins de 9 m2.

Quelle sanction en cas d'erreur de la surface ?

Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle que vous avez indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Il peut vous en faire la demande à tout moment en cours de bail. Si vous ne répondez pas à sa demande dans un délai de deux mois, il peut saisir le juge pendant quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer la diminution de loyer à appliquer.

Si votre locataire vous fait part de sa demande au cours des six premiers mois de location, la diminution de loyer est rétroactive et se calcule à partir de la date de signature du bail.

En revanche, s'il vous demande la réduction de son loyer plus de six mois après le début de la location, la diminution de loyer prend effet à partir du jour où il vous l'a demandée.

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